Es requereix un pagament inicial 25% i els termes es poden allargar fins a 30 anys

Per a molts, tenir una propietat als Estats Units és un somni. Gràcies a les opcions hipotecàries disponibles per als compradors estrangers, els brasilers poden accedir a línies de crèdit fins i tot sense residir als EUA. Tot i que les condicions poden no ser tan favorables com les que s'ofereixen als residents dels EUA, aquesta opció de finançament ofereix una oportunitat per a aquells que busquen comprar una casa per a lloguers de temporada, vacances, residència futura o finalitats d'inversió.

Comprendre el "préstec nacional estranger"

Aquesta opció de finançament, coneguda com el "préstec nacional estranger", està dissenyada específicament per als no residents. En la majoria dels casos, els agents immobiliaris poden guiar els compradors cap als bancs que ofereixen aquest tipus de préstec. Una d'aquestes institucions és BB Americas, que atén clients de diverses nacionalitats, especialment d'Amèrica Llatina, amb un percentatge important de brasilers.

Segons Sandra Mina, vicepresidenta de préstecs residencials de BB Americas, les hipoteques estan generalment disponibles per a propietats amb un valor de fins a $1 milió, amb un finançament que cobreix un màxim de 75% del preu de la propietat. Per a propietats de valor superior, és possible que es requereixi un pagament inicial més gran. Els terminis del préstec oscil·len entre els 15 i els 30 anys.

Una de les principals diferències entre el finançament per a estrangers i residents als Estats Units és el pagament inicial obligatori. Tot i que els compradors locals poden trobar opcions hipotecàries que requereixen tan sols un pagament inicial de 5%, els compradors estrangers normalment han de proporcionar almenys 25% per endavant.

Documentació i justificant econòmic

A part del pagament inicial, els prestataris han de demostrar la seva capacitat per fer pagaments mensuals. Això es pot fer proporcionant:

• Declaracions de la renda o, per als autònoms, una carta d'un comptable que verifica els ingressos.
• Extractes bancaris mostrant fons suficients per cobrir els pagaments de la hipoteca i els costos associats.
• Relació deute/ingressos valoracions, assegurant que no es destinin més de 30% dels ingressos del prestatari a pagaments hipotecaris.

A més, els compradors han de cobrir les despeses relacionades amb les transaccions, com ara les comissions bancàries, els serveis notarials, el registre i les assegurances, que poden arribar a un total d'uns 5% del valor de la propietat, semblant al que normalment es requereix al Brasil.

Riscos potencials per als compradors brasilers

Els possibles compradors haurien de ser conscients de dos riscos clau associats al finançament d'una propietat als Estats Units. En primer lloc, hi ha el risc de canvi de divises, ja que els préstecs estan denominats en dòlars nord-americans, mentre que els ingressos normalment s'obtenen en reals brasilers. Per mitigar aquest risc, els experts recomanen mantenir una reserva de dòlars dels EUA en un compte bancari dels EUA.

En segon lloc, planificació de l'herència i successió s'ha de tenir en compte amb cura. Els impostos sobre successions als EUA poden arribar fins a 50% del valor de la propietat si no es manté en una estructura de confiança o offshore.

Tipus d'interès: què esperar

Les taxes hipotecàries als EUA fluctuen en funció de les condicions econòmiques. Segons informes recents, el tipus d'interès mitjà d'una hipoteca a 30 anys és al voltant 6.79% per any, superior al 5.09% registrat un any abans i als gairebé 3% observats a mitjans del 2021. L'augment es deu en gran part a les polítiques monetàries d'enduriment de la Reserva Federal.

Per als compradors estrangers, els tipus d'interès solen ser lleugerament més alts. Una simulació de BB Americas per a a $500.000 propietat amb un pagament inicial de 25% i un termini de 30 anys va donar lloc a taxes que van des de 7.375% a 7.75%.

A diferència dels residents dels Estats Units que poden fixar un tipus d'interès fix durant el termini complet del préstec, els compradors estrangers solen rebre un tipus fix per de tres a set anys, després del qual es pot ajustar la taxa. No obstant això, els augments de tarifes es limiten a un màxim de 2 punts percentuals per període d'ajust i 6 punts durant la vida del préstec.

El refinançament com a estratègia

Una manera de gestionar les fluctuacions dels tipus d'interès és mitjançant refinançament. Aquesta és una pràctica habitual als EUA, que permet als prestataris assegurar-se millors condicions quan els tipus d'interès baixen. Leo Martins, director general de Florida Lounge, una consultoria immobiliària als EUA, destaca que el refinançament és més senzill per als propietaris existents i que més prestadors ofereixen opcions de refinançament a tipus fix.

A més, l'apreciació de la propietat pot millorar les condicions de refinançament. De mitjana, les propietats dels EUA s'aprecien a un ritme de 5% per any. Si un comprador es finança $70.000 per a una casa $100.000, després de tres anys, aquella propietat podria valer al voltant $115,000. Com a resultat, la ràtio préstec/valor millora, facilitant el refinançament amb condicions més favorables.

Les millors ubicacions dels Estats Units per als inversors brasilers

Florida segueix sent a destinació superior per als compradors brasilers. Inicialment, molts buscaven propietats per a vacances i lloguers a curt termini. No obstant això, en els últims anys, hi ha hagut una tendència creixent de comprar habitatges per a futures mudances o generar ingressos passius en dòlars dels EUA.

La pandèmia de la COVID-19 va tenir un paper important en el canvi de prioritats. Amb les restriccions de viatge i els reptes de renovació de visats, molts inversors van prioritzar propietats generadores d'ingressos sobre cases purament recreatives. Alguns compradors fins i tot utilitzen els ingressos per lloguer cobrir els seus pagaments hipotecaris.

"Dolaritzar actius és un moviment intel·ligent perquè proporciona protecció econòmica. Invertir en diferents cicles econòmics diversifica el risc", diu Martins.

Una altra tendència emergent és compra de propietats per a nens que poden estudiar als EUA per a la universitat. Això ha ampliat l'enfocament geogràfic més enllà de Florida, amb estats com Nova York cada cop més atractiva. No obstant això, els preus immobiliaris a Nova York són significativament més alts que a Florida.

Comparacions de preus: Florida vs Nova York

Els preus immobiliaris varien considerablement segons la ubicació. Segons els agents immobiliaris Yara Gouveia i Frederico Gouveia, a $1,2 milions de pressupost pot comprar:

• A apartament d'una habitació (50-70 metres quadrats) a Nova York
• A casa de dos o tres dormitoris a Miami

L'oferta limitada i l'alta demanda de Nova York donen lloc a un marge de negociació més petit (3–4%), mentre que les propietats de Florida sovint ho permeten negociacions de preus més alts (fins a 7%) a causa d'un inventari més gran.

Consideracions clau per als compradors brasilers

1. Treballa amb un agent expert – Els compradors brasilers haurien de col·laborar amb professionals immobiliaris familiaritzats amb el mercat dels EUA i el brasiler.
2. Entendre les condicions de finançament – Els préstecs nacionals estrangers tenen condicions diferents i els tipus d'interès poden ajustar-se amb el temps.
3. Planificar les fluctuacions del tipus de canvi – Tenir una reserva en dòlars ajuda a mitigar els riscos de canvi.
4. Considereu estratègies a llarg termini – Invertir en propietats de lloguer o refinançar més tard pot optimitzar els rendiments financers.
5. Avaluar les implicacions fiscals – L'estructuració de la propietat a través d'una entitat fiduciaria o offshore pot reduir els impostos patrimonials.

Conclusió

Finançar una propietat als Estats Units com a comprador brasiler és totalment possible amb la planificació i la comprensió correcta del procés. Tot i que els préstecs nacionals estrangers requereixen pagaments inicials més alts i tipus d'interès lleugerament més alts, ofereixen un camí cap a la propietat i la inversió als EUA. Amb les estratègies financeres adequades, els compradors poden beneficiar-se dels ingressos del lloguer, l'apreciació dels actius i l'acumulació de riquesa a llarg termini.

Per a aquells que considerin aquesta oportunitat, consulteu amb professionals immobiliaris, corredors d'hipoteques i assessors financers és essencial per prendre una decisió ben informada.