En 25% udbetaling er påkrævet, og vilkårene kan forlænges op til 30 år

For mange er det en drøm at eje en ejendom i USA. Takket være tilgængelige realkreditmuligheder for udenlandske købere kan brasilianere få adgang til kreditlinjer, selv uden at være bosat i USA. Selvom betingelserne muligvis ikke er så gunstige som dem, der tilbydes amerikanske beboere, giver denne finansieringsmulighed en mulighed for dem, der ønsker at købe et hus til sæsonbestemt leje, ferier, fremtidig bolig eller investeringsformål.

Forståelse af det "udenlandske nationale lån"

Denne finansieringsmulighed, kendt som "udenlandske nationale lån", er specielt designet til ikke-residenter. I de fleste tilfælde kan ejendomsmæglere vejlede købere mod banker, der tilbyder denne type lån. En sådan institution er BB Americas, som betjener kunder fra forskellige nationaliteter, især fra Latinamerika, hvor en betydelig procentdel er brasilianere.

Ifølge Sandra Mina, Vice President for Residential Lending hos BB Americas, er realkreditlån generelt tilgængelige for ejendomme med en værdi på op til $1 million, med finansiering, der maksimalt dækker 75% af ejendommens pris. For højere værdiansatte ejendomme kan der kræves en større udbetaling. Lånetiden er fra 15 til 30 år.

En af de vigtigste forskelle mellem finansiering for udlændinge og indbyggere i USA er den nødvendige udbetaling. Mens lokale købere kan finde pantmuligheder, der kræver så lidt som en 5% udbetaling, skal udenlandske købere typisk give mindst 25% på forhånd.

Dokumentation og økonomisk bevis

Bortset fra udbetalingen skal låntagere demonstrere deres evne til at foretage månedlige betalinger. Dette kan gøres ved at give:

• Selvangivelser eller, for selvstændige, et brev fra en revisor, der bekræfter indkomsten.
• Kontoudtog viser tilstrækkelige midler til at dække afdrag på realkreditlån og dermed forbundne omkostninger.
• Gæld i forhold til indkomst vurderinger, der sikrer, at der ikke afsættes mere end 30% af låntagers indkomst til afdrag på realkreditlån.

Derudover skal købere dække transaktionsrelaterede udgifter, såsom bankgebyrer, notartjenester, registrering og forsikring, som kan udgøre omkring 5% af ejendommens værdi - svarende til hvad der typisk kræves i Brasilien.

Potentielle risici for brasilianske købere

Potentielle købere bør være opmærksomme på to vigtige risici forbundet med finansiering af en amerikansk ejendom. For det første er der valutakursrisiko, da lån er denomineret i amerikanske dollars, mens indkomst typisk optjenes i brasilianske real. For at afbøde denne risiko anbefaler eksperter at opretholde en reserve på amerikanske dollars på en amerikansk bankkonto.

Anden, planlægning af arv og arv bør overvejes nøje. Arveafgifter i USA kan nå op til 50% af ejendommens værdi, hvis den ikke holdes i en trust eller offshore-struktur.

Renter: Hvad kan du forvente

Renter på realkreditlån i USA svinger baseret på økonomiske forhold. Ifølge de seneste rapporter er den gennemsnitlige rente for et 30-årigt realkreditlån omkring 6.79% om året, højere end 5.09% registreret et år tidligere og næsten 3% set i midten af 2021. Stigningen skyldes i høj grad Federal Reserves pengepolitiske stramning.

For udenlandske købere har renterne en tendens til at være lidt højere. En BB Americas-simulering for en $500.000 ejendom med en 25% udbetaling og en 30-årig løbetid resulterede i satser, der spænder fra 7.375% til 7.75%.

I modsætning til indbyggere i USA, der kan fastlåse en fast rente for hele låneperioden, modtager udenlandske købere normalt en fast rente pr. tre til syv år, hvorefter satsen kan reguleres. Satsstigninger er dog begrænset til max 2 procentpoint pr. reguleringsperiode og 6 point over lånets løbetid.

Refinansiering som strategi

En måde at håndtere renteudsving på er gennem refinansiering. Dette er en almindelig praksis i USA, som giver låntagere mulighed for at sikre sig bedre vilkår, når renten falder. Leo Martins, administrerende direktør for Florida Lounge, et ejendomsrådgivningsfirma i USA, understreger, at refinansiering er enklere for eksisterende boligejere, og flere långivere tilbyder refinansieringsmuligheder med fast rente.

Desuden kan ejendomsvurdering forbedre refinansieringsvilkårene. I gennemsnit værdsætter amerikanske ejendomme med en hastighed på 5% om året. Hvis en køber finansierer $70.000 for et $100.000 hjem, efter tre år, kunne den ejendom være omkring værd $115,000. Som følge heraf forbedres belåningsgraden, hvilket gør det nemmere at refinansiere med mere gunstige betingelser.

Bedste amerikanske lokationer for brasilianske investorer

Florida er fortsat en top destination for brasilianske købere. I starten søgte mange ejendomme til ferieformål og korttidsudlejning. Men i de senere år har der været en stigende tendens til køb af boliger til fremtidig flytning eller generering af passiv indkomst i amerikanske dollars.

COVID-19-pandemien spillede en rolle i at ændre prioriteter. Med rejserestriktioner og udfordringer med visumfornyelse prioriterede mange investorer indkomstskabende ejendomme over rene fritidsboliger. Nogle købere bruger endda lejeindtægter til dække deres afdrag på realkreditlån.

"Dollarisering af aktiver er et smart træk, fordi det giver økonomisk beskyttelse. Investering i forskellige økonomiske cyklusser diversificerer risikoen,” siger Martins.

En anden ny trend er køb af boliger til børn der kan studere i USA for college. Dette har udvidet det geografiske fokus ud over Florida, med stater som New York bliver mere og mere attraktivt. Imidlertid er ejendomspriserne i New York betydeligt højere end i Florida.

Prissammenligninger: Florida vs. New York

Ejendomspriserne varierer betydeligt afhængigt af beliggenhed. Ifølge ejendomsmæglere Yara Gouveia og Frederico Gouveia, a $1,2 millioner budget kan købe:

• EN 1-værelses lejlighed (50–70 kvadratmeter) i New York
• EN to- eller treværelses hjem i Miami

New Yorks begrænsede udbud og høje efterspørgsel resulterer i en mindre forhandlingsmargin (3-4%), hvorimod Florida-ejendomme ofte giver mulighed for højere prisforhandlinger (op til 7%) på grund af et større varelager.

Nøgleovervejelser for brasilianske købere

1. Arbejd med en kyndig agent – Brasilianske købere bør samarbejde med ejendomsmæglere, der er fortrolige med både det amerikanske og det brasilianske marked.
2. Forstå finansieringsbetingelser – Udenlandske statslån har forskellige betingelser, og renten kan tilpasse sig over tid.
3. Plan for valutakursudsving – At have en dollarreserve hjælper med at mindske valutarisici.
4. Overvej langsigtede strategier – Investering i lejeboliger eller refinansiering senere kan optimere det økonomiske afkast.
5. Vurder skattemæssige konsekvenser – Strukturering af ejerskab gennem en trust eller offshore-enhed kan reducere ejendomsskatterne.

Konklusion

Finansiering af en amerikansk ejendom som brasiliansk køber er fuldt ud muligt med den rette planlægning og forståelse af processen. Mens udenlandske statslån kræver højere udbetalinger og lidt højere renter, giver de en vej til ejendomsbesiddelse og investering i USA. Med de rigtige finansielle strategier kan købere drage fordel af lejeindtægter, værdistigning og langsigtet formueakkumulering.

For dem, der overvejer denne mulighed, rådføre sig med ejendomsmæglere, realkreditmæglere og finansielle rådgivere er afgørende for at træffe en velinformeret beslutning.