25%-käsiraha vaaditaan, ja laina-aika voi olla jopa 30 vuotta

Monille kiinteistön omistaminen Yhdysvalloissa on unelma. Ulkomaisille ostajille tarjolla olevien asuntolainavaihtoehtojen ansiosta brasilialaiset voivat saada luottolimiittejä, vaikka eivät asuisi Yhdysvalloissa. Vaikka ehdot eivät välttämättä ole yhtä suotuisat kuin Yhdysvaltain asukkaille tarjottavat, tämä rahoitusvaihtoehto tarjoaa mahdollisuuden niille, jotka haluavat ostaa kodin kausivuokraukseen, lomille, tulevaan asumiseen tai sijoitustarkoituksiin.

Ulkomaisen lainan ymmärtäminen

Tämä rahoitusvaihtoehto, joka tunnetaan nimellä "ulkomaan kansalaisen laina", on suunniteltu erityisesti ulkomailla asuville. Useimmissa tapauksissa kiinteistönvälittäjät voivat ohjata ostajia pankkeihin, jotka tarjoavat tämän tyyppisiä lainoja. Yksi tällainen laitos on BB Americas, joka palvelee eri kansallisuuksia edustavia asiakkaita, erityisesti Latinalaisen Amerikan asukkaiden, joista merkittävä osa on brasilialaisia.

BB Americasin asuntolainojen varatoimitusjohtajan Sandra Minan mukaan asuntolainoja on yleensä saatavilla enintään 1,4–1 miljoonan punnan arvoisille kiinteistöille, ja rahoitus kattaa enintään 7,51–3 miljoonaa puntaa kiinteistön hinnasta. Arvokkaampien kiinteistöjen kohdalla saatetaan vaatia suurempi käsiraha. Laina-ajat vaihtelevat 15–30 vuoden välillä.

Yksi ulkomaalaisille ja yhdysvaltalaisille asukkaille myönnettävän rahoituksen tärkeimmistä eroista on vaadittava käsiraha. Vaikka paikalliset ostajat saattavat löytää asuntolainavaihtoehtoja, jotka vaativat jopa 5%:n käsirahan, ulkomaisten ostajien on yleensä maksettava vähintään 25% etukäteen.

Dokumentaatio ja taloudelliset todisteet

Käsirahan lisäksi lainanottajien on osoitettava kykynsä suorittaa kuukausimaksuja. Tämä voidaan tehdä toimittamalla:

• Veroilmoitukset tai itsenäisten ammatinharjoittajien osalta kirjanpitäjän kirje, joka vahvistaa tulot.
• Pankkitiliotteet osoittaa riittävät varat asuntolainan maksujen ja niihin liittyvien kulujen kattamiseksi.
• Velkaantumisaste arvioinnit varmistaen, että lainanottajan tuloista enintään 301 TP3T käytetään asuntolainan lyhennyksiin.

Lisäksi ostajien on katettava transaktioon liittyvät kulut, kuten pankkikulut, notaaripalvelut, rekisteröinti ja vakuutukset, jotka voivat olla yhteensä noin 51 biljoonaa biljoonaa kiinteistön arvosta – samalla tavalla kuin Brasiliassa tyypillisesti vaaditaan.

Mahdollisia riskejä brasilialaisille ostajille

Mahdollisten ostajien tulisi olla tietoisia kahdesta keskeisestä riskistä, jotka liittyvät yhdysvaltalaisen kiinteistön rahoittamiseen. Ensinnäkin on valuuttakurssiriski, koska lainat ovat Yhdysvaltain dollareissa, kun taas tulot ansaitaan tyypillisesti Brasilian realeissa. Tämän riskin lieventämiseksi asiantuntijat suosittelevat Yhdysvaltain dollarien varantoa Yhdysvaltain pankkitilillä.

Toinen, perintö- ja seuraajasuunnittelu tulisi harkita huolellisesti. Perintöverot Yhdysvalloissa voivat olla jopa 501 TP3T omaisuuden arvosta, jos sitä ei omisteta trustissa tai offshore-rakenteessa.

Korot: Mitä odottaa

Asuntolainakorot Yhdysvalloissa vaihtelevat taloudellisen tilanteen mukaan. Viimeaikaisten raporttien mukaan 30 vuoden asuntolainan keskimääräinen korko on noin 6,791 TP3T vuodessa, korkeampi kuin vuotta aiemmin kirjattu 5,091 TP3T ja vuoden 2021 puolivälissä nähty lähes 31 TP3T. Nousu johtuu suurelta osin Yhdysvaltain keskuspankin rahapolitiikan kiristämisestä.

Ulkomaisten ostajien korot ovat yleensä hieman korkeammat. BB Americas -simulaatio $500 000 kiinteistö 25% käsirahalla ja 30 vuoden määräaika johti korkoihin, jotka vaihtelivat 7.375% - 7.75%.

Toisin kuin Yhdysvaltain asukkaat, jotka voivat lukita kiinteän koron koko laina-ajaksi, ulkomaiset ostajat saavat yleensä kiinteän koron kolmesta seitsemään vuotta, jonka jälkeen korkoa voidaan tarkistaa. Koronkorotukset ovat kuitenkin rajoitettu enintään 2 prosenttiyksikköä oikaisujaksoa kohden ja 6 pistettä lainan voimassaoloaikana.

Jälleenrahoitus strategiana

Yksi tapa hallita korkovaihteluita on uudelleenrahoitusTämä on yleinen käytäntö Yhdysvalloissa, jonka avulla lainanottajat voivat saada paremmat ehdot korkojen laskiessa. Leo Martins, yhdysvaltalaisen kiinteistöalan konsulttiyrityksen Florida Loungen toimitusjohtaja, korostaa, että jälleenrahoitus on yksinkertaisempaa nykyisille asunnonomistajille ja että useammat lainanantajat tarjoavat kiinteäkorkoisia jälleenrahoitusvaihtoehtoja.

Lisäksi kiinteistöjen arvonnousu voi parantaa jälleenrahoitusehtoja. Yhdysvalloissa kiinteistöjen arvonnousu on keskimäärin 5% vuodessaJos ostaja rahoittaa $70 000 hintaan $100 000 hintaankolmen vuoden kuluttua kiinteistön arvo voisi olla noin $115,000Tämän seurauksena lainan ja vakuuden suhde paranee, mikä helpottaa jälleenrahoitusta edullisemmilla ehdoilla.

Parhaat Yhdysvaltojen sijainnit brasilialaisille sijoittajille

Florida on edelleen huippukohde brasilialaisille ostajille. Aluksi monet etsivät kiinteistöjä loma-asuntoja ja lyhytaikaista vuokrausta varten. Viime vuosina on kuitenkin ollut kasvava trendi asuntojen ostaminen tulevaa muuttoa varten tai passiivisten tulojen ansaitseminen Yhdysvaltain dollareissa.

COVID-19-pandemia vaikutti prioriteettien muutokseen. Matkustusrajoitusten ja viisumien uusimiseen liittyvien haasteiden vuoksi monet sijoittajat priorisoivat tuloja tuottavat kiinteistöt puhtaasti vapaa-ajan asuntojen sijaan. Jotkut ostajat käyttävät jopa vuokratuloja kattaa asuntolainamaksunsa.

”Omaisuuserien dollarisointi on fiksu veto, koska se tarjoaa taloudellista suojaa. Eri taloussykleihin sijoittaminen hajauttaa riskiä”, Martins sanoo.

Toinen nouseva trendi on kiinteistöjen ostaminen lapsille jotka saattavat opiskella Yhdysvalloissa korkeakoulua varten. Tämä on laajentanut maantieteellistä painopistettä Floridan ulkopuolelle, ja osavaltiot ovat esimerkiksi New Yorkista tulee yhä houkuttelevampiKiinteistöjen hinnat New Yorkissa ovat kuitenkin huomattavasti korkeammat kuin Floridassa.

Hintavertailut: Florida vs. New York

Kiinteistöjen hinnat vaihtelevat huomattavasti sijainnista riippuen. Kiinteistönvälittäjien mukaan Yara Gouveia ja Frederico Gouveia, a $ 1,2 miljoonan euron budjetti voi ostaa:

• A Yhden makuuhuoneen asunto (50–70 neliömetriä) New Yorkissa
• A kahden tai kolmen makuuhuoneen koti Miamissa

New Yorkin rajallinen tarjonta ja korkea kysyntä johtavat siihen, että pienempi neuvottelumarginaali (3–4%), kun taas Floridan kiinteistöt usein mahdollistavat korkeammat hintaneuvottelut (jopa 7%) suuremman varastotilanteen vuoksi.

Brasilialaisten ostajien keskeiset huomioitavat asiat

1. Tee yhteistyötä asiantuntevan välittäjän kanssa – Brasilialaisten ostajien tulisi tehdä yhteistyötä kiinteistöalan ammattilaisten kanssa, jotka tuntevat sekä Yhdysvaltojen että Brasilian markkinat.
2. Ymmärrä rahoitusehdot – Ulkomailla myönnettävillä lainoilla on erilaiset ehdot, ja korot voivat muuttua ajan myötä.
3. Varaudu valuuttakurssivaihteluihin – Dollarivarannon pitäminen auttaa lieventämään valuuttariskiä.
4. Harkitse pitkän aikavälin strategioita – Vuokrakiinteistöihin sijoittaminen tai myöhempi uudelleenrahoitus voi optimoida taloudellista tuottoa.
5. Arvioi verovaikutukset – Omistuksen strukturointi trustin tai offshore-yksikön kautta voi alentaa perintöveroja.

Johtopäätös

Yhdysvaltalaisen kiinteistön rahoittaminen brasilialaiselle ostajalle on täysin mahdollista oikeanlaisella suunnittelulla ja prosessin ymmärtämisellä. Vaikka ulkomaisten kansalaisten lainat vaativat suurempia käsirahoja ja hieman korkeampia korkoja, ne tarjoavat väylän kiinteistöjen omistamiseen ja sijoittamiseen Yhdysvalloissa. Oikeilla rahoitusstrategioilla ostajat voivat hyötyä vuokratuloista, omaisuuden arvonnoususta ja pitkän aikavälin varallisuuden kerryttämisestä.

Niille, jotka harkitsevat tätä mahdollisuutta, kannattaa keskustella kiinteistönvälittäjät, asuntolainojen välittäjät ja talousneuvojat on välttämätöntä tehdäkseen hyvin tietoon perustuvan päätöksen.