Un acompte de 25% est requis et les conditions peuvent s'étendre jusqu'à 30 ans
Pour beaucoup, devenir propriétaire aux États-Unis est un rêve. Grâce aux prêts hypothécaires disponibles pour les acheteurs étrangers, les Brésiliens peuvent accéder à des lignes de crédit même sans résider aux États-Unis. Bien que les conditions ne soient pas aussi avantageuses que celles offertes aux résidents américains, cette option de financement offre une opportunité à ceux qui cherchent à acheter une maison pour la location saisonnière, les vacances, une future résidence ou un investissement.
Comprendre le « prêt national étranger »
Cette option de financement, appelée « prêt pour ressortissants étrangers », est spécialement conçue pour les non-résidents. Dans la plupart des cas, les agents immobiliers peuvent orienter les acheteurs vers des banques proposant ce type de prêt. BB Americas est l'une de ces institutions, qui accueille une clientèle de diverses nationalités, notamment latino-américaines, dont une part importante est brésilienne.
Selon Sandra Mina, vice-présidente des prêts résidentiels chez BB Americas, les prêts hypothécaires sont généralement disponibles pour les propriétés d'une valeur maximale de 1 million de livres sterling (TP4T1), le financement pouvant atteindre 751 millions de livres sterling (TP3T) du prix du bien. Pour les propriétés de valeur supérieure, un apport personnel plus important peut être exigé. La durée du prêt varie de 15 à 30 ans.
L'une des principales différences entre le financement pour les étrangers et les résidents américains réside dans l'apport personnel requis. Alors que les acheteurs locaux peuvent trouver des options de prêt hypothécaire exigeant un apport personnel de seulement 5%, les acheteurs étrangers doivent généralement fournir au moins 25% d'avance.
Documentation et preuve financière
Outre l'acompte, les emprunteurs doivent démontrer leur capacité à effectuer des paiements mensuels. Pour ce faire, ils peuvent fournir :
- Déclarations de revenus ou, pour les travailleurs indépendants, une lettre d'un comptable attestant des revenus.
- Relevés bancaires démontrant des fonds suffisants pour couvrir les paiements hypothécaires et les coûts associés.
- Ratio dette/revenu évaluations, garantissant qu'un maximum de 30% du revenu de l'emprunteur ne soit pas affecté aux paiements hypothécaires.
De plus, les acheteurs doivent couvrir les frais liés à la transaction, tels que les frais bancaires, les services de notaire, l'enregistrement et l'assurance, qui peuvent totaliser environ 5% de la valeur de la propriété, similaire à ce qui est généralement requis au Brésil.
Risques potentiels pour les acheteurs brésiliens
Les acheteurs potentiels doivent être conscients de deux risques majeurs associés au financement d'un bien immobilier aux États-Unis. Premièrement, il y a risque de change, car les prêts sont libellés en dollars américains, tandis que les revenus sont généralement perçus en réaux brésiliens. Pour atténuer ce risque, les experts recommandent de conserver une réserve de dollars américains sur un compte bancaire américain.
Deuxième, planification successorale et successorale Il convient d'y réfléchir attentivement. Aux États-Unis, les droits de succession peuvent atteindre jusqu'à 50% de la valeur du bien s'il n'est pas détenu dans une fiducie ou une structure offshore.
Taux d'intérêt : à quoi s'attendre
Aux États-Unis, les taux hypothécaires fluctuent en fonction de la conjoncture économique. Selon des rapports récents, le taux d'intérêt moyen d'un prêt hypothécaire sur 30 ans est d'environ 6.79% par an, supérieur aux 5,09% enregistrés un an plus tôt et aux près de 3% observés à la mi-2021. Cette augmentation est en grande partie due aux politiques de resserrement monétaire de la Réserve fédérale.
Pour les acheteurs étrangers, les taux d'intérêt ont tendance à être légèrement plus élevés. Une simulation de BB Americas pour un Propriété de $500 000 avec un acompte de 25% et une durée de 30 ans a donné lieu à des taux allant de 7.375% à 7.75%.
Contrairement aux résidents américains qui peuvent bénéficier d'un taux d'intérêt fixe pendant toute la durée du prêt, les acheteurs étrangers bénéficient généralement d'un taux fixe pendant trois à sept ans, après quoi le tarif peut être ajusté. Cependant, les augmentations de tarif sont limitées à un maximum de 2 points de pourcentage par période d'ajustement et 6 points sur la durée du prêt.
Le refinancement comme stratégie
Une façon de gérer les fluctuations des taux d’intérêt est de : refinancementIl s'agit d'une pratique courante aux États-Unis, qui permet aux emprunteurs d'obtenir de meilleures conditions lorsque les taux d'intérêt baissent. Leo Martins, PDG de Florida Lounge, un cabinet de conseil immobilier américain, souligne que le refinancement est plus simple pour les propriétaires existants et que davantage de prêteurs proposent des options de refinancement à taux fixe.
De plus, la valorisation immobilière peut améliorer les conditions de refinancement. En moyenne, les propriétés américaines s'apprécient à un taux de 5% par an. Si un acheteur finance $70 000 pour une maison de $100 000, après trois ans, cette propriété pourrait valoir environ $115,000. En conséquence, le ratio prêt/valeur s’améliore, ce qui facilite le refinancement avec des conditions plus favorables.
Meilleurs emplacements aux États-Unis pour les investisseurs brésiliens
La Floride reste une destination de choix pour les acheteurs brésiliens. Initialement, beaucoup recherchaient des propriétés pour les vacances et les locations de courte durée. Cependant, ces dernières années, on observe une tendance croissante à acheter des maisons pour un futur déménagement ou générer des revenus passifs en dollars américains.
La pandémie de COVID-19 a contribué à modifier les priorités. Face aux restrictions de voyage et aux difficultés de renouvellement de visa, de nombreux investisseurs ont privilégié propriétés génératrices de revenus sur des résidences purement récréatives. Certains acheteurs utilisent même les revenus locatifs pour couvrir leurs paiements hypothécaires.
« Dollariser ses actifs est une décision judicieuse, car elle offre une protection économique. Investir dans différents cycles économiques permet de diversifier les risques », explique Martins.
Une autre tendance émergente est acheter des propriétés pour les enfants susceptibles d'étudier aux États-Unis. Cela a élargi la portée géographique au-delà de la Floride, avec des États comme New York devient de plus en plus attractiveCependant, les prix de l’immobilier à New York sont nettement plus élevés qu’en Floride.
Comparaisons de prix : Floride vs. New York
Les prix de l'immobilier varient considérablement selon la localisation. Selon les agents immobiliers Yara Gouveia et Frederico Gouveia, un Budget de 1,2 million de TP4T peut acheter :
- UN appartement d'une chambre (50 à 70 mètres carrés) à New York
- UN maison de deux ou trois chambres à Miami
L'offre limitée et la forte demande de New York entraînent une marge de négociation plus faible (3–4%), alors que les propriétés en Floride permettent souvent négociations de prix plus élevés (jusqu'à 7%) en raison d'un inventaire plus important.
Considérations clés pour les acheteurs brésiliens
- Travaillez avec un agent compétent – Les acheteurs brésiliens devraient collaborer avec des professionnels de l’immobilier connaissant les marchés américain et brésilien.
- Comprendre les conditions de financement – Les prêts aux ressortissants étrangers ont des conditions différentes et les taux d’intérêt peuvent s’ajuster au fil du temps.
- Planifier les fluctuations des taux de change – Disposer d’une réserve en dollars permet d’atténuer les risques de change.
- Envisager des stratégies à long terme – Investir dans des propriétés locatives ou refinancer ultérieurement peut optimiser les rendements financiers.
- Évaluer les implications fiscales – Structurer la propriété par l’intermédiaire d’une fiducie ou d’une entité offshore peut réduire les droits de succession.
Conclusion
Financer un bien immobilier aux États-Unis pour un acheteur brésilien est tout à fait possible avec une planification et une compréhension adéquates du processus. Si les prêts étrangers nécessitent des apports plus importants et des taux d'intérêt légèrement plus élevés, ils offrent une voie vers l'accession à la propriété et l'investissement immobilier aux États-Unis. Grâce à des stratégies financières adaptées, les acheteurs peuvent bénéficier de revenus locatifs, d'une plus-value patrimoniale et d'une accumulation de patrimoine à long terme.
Pour ceux qui envisagent cette opportunité, consultez professionnels de l'immobilier, courtiers hypothécaires et conseillers financiers est essentiel pour prendre une décision éclairée.
