Требуется первоначальный взнос 25%, а сроки могут быть продлены до 30 лет.

Для многих владение недвижимостью в Соединенных Штатах является мечтой. Благодаря доступным вариантам ипотеки для иностранных покупателей бразильцы могут получить доступ к кредитным линиям, даже не проживая в США. Хотя условия могут быть не такими выгодными, как те, которые предлагаются резидентам США, этот вариант финансирования дает возможность тем, кто хочет купить дом для сезонной аренды, отпуска, будущего проживания или в инвестиционных целях.

Понимание «иностранного национального займа»

Этот вариант финансирования, известный как «иностранный национальный кредит», специально разработан для нерезидентов. В большинстве случаев агенты по недвижимости могут направить покупателей к банкам, которые предлагают этот тип кредита. Одним из таких учреждений является BB Americas, который обслуживает клиентов из разных стран, особенно из Латинской Америки, причем значительный процент составляют бразильцы.

По словам Сандры Мины, вице-президента по жилищному кредитованию в BB Americas, ипотечные кредиты обычно доступны для объектов недвижимости стоимостью до $1 млн, при этом финансирование покрывает максимум 75% от цены объекта. Для объектов недвижимости с более высокой стоимостью может потребоваться больший первоначальный взнос. Сроки кредитования варьируются от 15 до 30 лет.

Одним из основных различий между финансированием для иностранцев и резидентов США является требуемый первоначальный взнос. В то время как местные покупатели могут найти варианты ипотеки, требующие всего лишь 5% первоначального взноса, иностранным покупателям обычно необходимо предоставить не менее 25% авансом.

Документация и финансовые доказательства

Помимо первоначального взноса, заемщики должны продемонстрировать свою способность вносить ежемесячные платежи. Это можно сделать, предоставив:

• Декларации по подоходному налогу или, для самозанятых лиц, письмо от бухгалтера, подтверждающее доход.
• Выписки из банковских счетов наличие достаточных средств для покрытия ипотечных платежей и связанных с ними расходов.
• Соотношение долга к доходу оценки, гарантирующие, что на выплаты по ипотеке будет направлено не более 30% дохода заемщика.

Кроме того, покупатели должны покрыть расходы, связанные со сделкой, такие как банковские сборы, услуги нотариуса, регистрация и страховка, которые могут составить около 5% от стоимости недвижимости — примерно столько же, сколько обычно требуется в Бразилии.

Потенциальные риски для бразильских покупателей

Потенциальные покупатели должны знать о двух ключевых рисках, связанных с финансированием недвижимости в США. Во-первых, есть валютный риск, поскольку кредиты деноминированы в долларах США, а доход обычно получают в бразильских реалах. Чтобы снизить этот риск, эксперты рекомендуют хранить резерв долларов США на счете в банке США.

Второй, наследование и планирование преемственности следует тщательно обдумать. Налоги на наследство в США могут достигать 50% от стоимости имущества, если оно не находится в трасте или офшорной структуре.

Процентные ставки: чего ожидать

Ставки по ипотеке в США колеблются в зависимости от экономических условий. Согласно последним отчетам, средняя процентная ставка по 30-летней ипотеке составляет около 6.79% в год, что выше 5,09%, зафиксированных годом ранее, и почти 3%, наблюдавшихся в середине 2021 года. Рост в значительной степени обусловлен политикой ужесточения денежно-кредитной политики Федеральной резервной системы.

Для иностранных покупателей процентные ставки, как правило, немного выше. Моделирование BB Americas для Недвижимость $500,000 с первоначальным взносом 25% и 30-летний срок привел к ставкам в диапазоне от 7.375% до 7.75%.

В отличие от резидентов США, которые могут зафиксировать фиксированную процентную ставку на весь срок кредита, иностранные покупатели обычно получают фиксированную ставку на весь срок кредита. от трех до семи лет, после чего ставка может быть скорректирована. Однако повышение ставки ограничено максимумом 2 процентных пункта за период корректировки и 6 баллов за весь срок кредита.

Рефинансирование как стратегия

Одним из способов управления колебаниями процентных ставок является рефинансирование. Это обычная практика в США, позволяющая заемщикам получать более выгодные условия при снижении процентных ставок. Лео Мартинс, генеральный директор Florida Lounge, консалтинговой компании по недвижимости в США, подчеркивает, что рефинансирование проще для существующих домовладельцев, и все больше кредиторов предлагают варианты рефинансирования с фиксированной ставкой.

Более того, рост стоимости недвижимости может улучшить условия рефинансирования. В среднем стоимость недвижимости в США растет со скоростью 5% в год. Если покупатель финансирует $70,000 за дом стоимостью $100,000, через три года эта недвижимость может стоить около $115,000. В результате улучшается соотношение суммы кредита к стоимости залога, что упрощает рефинансирование на более выгодных условиях.

Лучшие места в США для бразильских инвесторов

Флорида остается главное направление для бразильских покупателей. Изначально многие искали недвижимость для отпуска и краткосрочной аренды. Однако в последние годы наблюдается растущая тенденция покупка домов для будущего переезда или получения пассивного дохода в долларах США.

Пандемия COVID-19 сыграла свою роль в смене приоритетов. Из-за ограничений на поездки и проблем с продлением виз многие инвесторы отдали приоритет доходная недвижимость над чисто рекреационными домами. Некоторые покупатели даже используют доход от аренды, чтобы покрыть свои ипотечные платежи.

«Долларизация активов — это разумный шаг, поскольку она обеспечивает экономическую защиту. Инвестирование в различные экономические циклы диверсифицирует риск», — говорит Мартинс.

Еще одна новая тенденция — покупка недвижимости для детей кто может учиться в колледже в США. Это расширило географический фокус за пределы Флориды, с такими штатами как Нью-Йорк становится все более привлекательным. Однако цены на недвижимость в Нью-Йорке значительно выше, чем во Флориде.

Сравнение цен: Флорида и Нью-Йорк

Цены на недвижимость значительно различаются в зависимости от местоположения. По словам агентов по недвижимости Яра Гувейя и Фредерико Гувейя, а $1.2 миллиона бюджет можно приобрести:

• А однокомнатная квартира (50–70 квадратных метров) в Нью-Йорке
• А Дом с двумя или тремя спальнями в Майами

Ограниченное предложение и высокий спрос в Нью-Йорке приводят к меньшая переговорная маржа (3–4%), тогда как недвижимость во Флориде часто допускает переговоры о более высокой цене (до 7%) из-за большего запаса.

Ключевые соображения для бразильских покупателей

1. Работайте с опытным агентом – Бразильским покупателям следует сотрудничать со специалистами по недвижимости, знакомыми как с рынком США, так и с бразильским.
2. Понять условия финансирования – Иностранные национальные кредиты имеют разные условия, и процентные ставки могут со временем меняться.
3. План на случай колебаний обменного курса – Наличие долларового резерва помогает снизить валютные риски.
4. Рассмотрите долгосрочные стратегии – Инвестирование в арендную недвижимость или последующее рефинансирование может оптимизировать финансовую прибыль.
5. Оценить налоговые последствия – Структурирование собственности через траст или офшорную компанию может снизить налоги на наследство.

Заключение

Финансирование недвижимости в США для бразильского покупателя вполне возможно при правильном планировании и понимании процесса. Хотя иностранные национальные кредиты требуют более высоких первоначальных взносов и немного более высоких процентных ставок, они открывают путь к владению недвижимостью и инвестициям в США. При правильных финансовых стратегиях покупатели могут получить выгоду от дохода от аренды, прироста стоимости активов и долгосрочного накопления богатства.

Для тех, кто рассматривает эту возможность, проконсультируйтесь с специалисты по недвижимости, ипотечные брокеры и финансовые консультанты имеет решающее значение для принятия обоснованного решения.