需支付 25% 首付，贷款期限最长可达 30 年
对许多人来说，在美国拥有房产是梦想成真。得益于面向外国买家的抵押贷款选择，巴西人即使不在美国居住也能获得信贷额度。虽然条件可能不如美国居民那么优厚，但这种融资方式为那些希望购房用于季节性出租、度假、未来居住或投资的人士提供了一个机会。
了解“外国国民贷款”
这种融资方式被称为“外国国民贷款”，专为非居民设计。大多数情况下，房地产经纪人可以引导买家选择提供此类贷款的银行。BB Americas 就是这样一家机构，它服务于来自不同国家的客户，尤其是拉丁美洲的客户，其中巴西人占了很大比例。
BB Americas 住宅贷款副总裁桑德拉·米娜 (Sandra Mina) 表示，抵押贷款通常适用于价值不超过 140 万至 100 万美元的房产，融资额度最高可达房产价值的 7513 万至 150 万美元。对于价值更高的房产，可能需要支付更高的首付。贷款期限为 15 至 30 年。
外国人和美国居民的融资主要区别之一是所需的首付金额。虽然美国本地买家可能只需要支付5%的首付，但外国买家通常需要支付至少25%的首付。
文件和财务证明
除了首付款外，借款人还必须证明其每月还款能力。具体方式如下：
- 所得税申报表 或者，对于自雇人士，需要会计师出具的收入证明信。
- 银行对账单 显示有足够的资金来支付抵押贷款和相关费用。
- 债务收入比 评估，确保借款人的收入中用于偿还抵押贷款的金额不超过 30%。
此外，买家还必须承担与交易相关的费用，例如银行费用、公证服务费、注册费和保险费，这些费用总计约占房产价值的 5%，与巴西通常要求的费用相似。
巴西买家面临的潜在风险
潜在买家应该意识到与美国房产融资相关的两个主要风险。首先， 货币兑换风险因为贷款以美元计价，而收入通常以巴西雷亚尔计价。为了降低这种风险，专家建议在美国银行账户中保留一笔美元储备。
第二， 遗产和继任规划 应仔细考虑。如果房产未通过信托或离岸结构持有，美国的遗产税最高可达房产价值的50%。
利率：预期如何
美国抵押贷款利率会根据经济状况波动。根据最近的报告，30 年期抵押贷款的平均利率约为 每年 6.79%，高于去年同期的5.09%和2021年年中的近3%。这一增长主要归因于美联储的货币紧缩政策。
对于外国买家来说，利率往往略高。BB Americas 模拟了 $500,000 房产，首付 25% 30 年期限的利率范围为 7.375% 至 7.75%.
与美国居民可以在整个贷款期限内锁定固定利率不同，外国买家通常会获得固定利率 三至七年，之后利率可能会调整。但利率上调幅度不得超过 每个调整期2个百分点 和 贷款期限内增加 6 个点.
再融资策略
管理利率波动的一种方法是通过 再融资这在美国是一种常见做法，允许借款人在利率下降时获得更好的贷款条件。美国房地产咨询公司 Florida Lounge 的首席执行官 Leo Martins 强调，对于现有房主来说，再融资更加简单，而且越来越多的贷款机构提供固定利率再融资选项。
此外，房产升值可以改善再融资条件。美国房产平均升值速度为 每年 5%. 如果买家融资 $70,000 换购 $100,000 的房屋三年后，该房产的价值可能约为 $115,000. 因此，贷款价值比得到改善，从而更容易以更优惠的条件进行再融资。
巴西投资者在美国的最佳投资地点
佛罗里达州仍然是 热门目的地 巴西买家。最初，许多人寻求房产是为了度假和短期租赁。然而，近年来， 购买房屋用于未来搬迁或产生美元被动收入.
新冠疫情改变了人们的优先事项。由于旅行限制和签证续签困难，许多投资者优先考虑 创收财产 而不是纯粹的休闲住宅。一些买家甚至用租金收入来 支付抵押贷款.
“将资产美元化是一个明智之举，因为它提供了经济保护。投资于不同的经济周期可以分散风险，”马丁斯说道。
另一个新兴趋势是 为子女购买房产 可能在美国上大学的人。这扩大了地理范围，不再局限于佛罗里达州，还包括像 纽约变得越来越有吸引力不过，纽约的房地产价格明显高于佛罗里达州。
价格比较：佛罗里达州与纽约州
不同地点的房地产价格差异很大。据房地产经纪人称 亚拉·古维亚和弗雷德里科·古维亚，一个 $120万预算 可以购买：
- 一个 纽约一居室公寓（50-70平方米）
- 一个 迈阿密的两居室或三居室住宅
纽约的供应有限，需求旺盛，导致 谈判余地较小（3-4%）而佛罗里达州的房产通常允许 更高的价格谈判（最高可达 7%） 由于库存较大。
巴西买家的主要考虑因素
- 与知识渊博的经纪人合作 – 巴西买家应该与熟悉美国和巴西市场的房地产专业人士合作。
- 了解融资条款 – 外国国民贷款有不同的条件，利率可能会随时间调整。
- 汇率波动计划 – 拥有美元储备有助于降低货币风险。
- 考虑长期战略 – 投资租赁物业或稍后再融资可以优化财务回报。
- 评估税收影响 – 通过信托或离岸实体构建所有权可能会减少遗产税。
结论
作为巴西买家，只要规划得当并了解流程，完全有可能在美国购房融资。虽然外国贷款需要更高的首付和略高的利率，但它们为在美国拥有房产和投资提供了一条途径。通过正确的财务策略，买家可以获得租金收入、资产增值和长期财富积累。
对于那些考虑这个机会的人，咨询 房地产专业人士、抵押贷款经纪人和财务顾问 对于做出明智的决定至关重要。
